Décryptage de la Fiscalité sur la Plus-Value Immobilière

Décryptage de la Fiscalité sur la Plus-Value Immobilière

Lors de la vente d'un bien immobilier, il est essentiel de maîtriser les aspects fiscaux, particulièrement le calcul de l'impôt sur la plus-value. Voici un guide complet pour vous aider à y voir plus clair.

Qu'est-ce que la plus-value immobilière ?

La plus-value immobilière représente la différence entre le prix de vente d'un bien et son prix d'achat initial. Cependant, certaines dépenses liées à l'acquisition ou à la rénovation du bien peuvent venir en déduction de cette plus-value, diminuant ainsi le montant imposable.

Comment calculer la plus-value brute ?

Le calcul de la plus-value brute se fait en soustrayant le prix d'achat du bien (majoré des frais d'acquisition) du prix de vente. Les frais d'acquisition correspondent généralement aux droits de mutation et aux honoraires de notaire.

Exemple : Vous avez acheté un appartement 200 000 € avec 15 000 € de frais de notaire. Vous le revendez 10 ans plus tard 300 000 €. La plus-value brute est donc de : 300 000 - (200 000 + 15 000) = 85 000 €

Quelles dépenses peuvent être déduites ?

Certaines dépenses effectuées lors de l'achat ou de la revente du bien peuvent être déduites de la plus-value brute, à condition de pouvoir les justifier. Parmi ces dépenses, on retrouve :

• Les frais d'acquisition (déjà pris en compte dans le calcul de la plus-value brute)
• Les dépenses liées aux travaux de construction, d'agrandissement ou d'amélioration réalisés par le vendeur
• Les frais de cession (commissions versées aux intermédiaires, par exemple)

Attention : Les dépenses de réparation et d'entretien ne sont pas déductibles.

Calcul de la plus-value nette imposable

Une fois les dépenses déductibles retranchées de la plus-value brute, on obtient la plus-value nette imposable. C'est sur cette base que sera calculé l'impôt sur la plus-value immobilière.

L'impôt sur la plus-value immobilière : taux et abattements

Le régime fiscal de la plus-value immobilière varie en fonction de la durée de détention du bien. Plus le bien est détenu longtemps, plus les abattements sont importants.

Impôt sur le revenu

Les abattements pour durée de détention sont les suivants :

• 6% par année de détention entre la 6ème et la 21ème année
• 4% pour la 22ème année révolue

Au-delà de 22 ans de détention, la plus-value est exonérée d'impôt sur le revenu.

Prélèvements sociaux

Les prélèvements sociaux s'appliquent également à la plus-value immobilière, avec des abattements différents :

• 1,65% par année de détention entre la 6ème et la 21ème année
• 1,6% pour la 22ème année
• 9% pour chaque année au-delà de la 22ème année

Au-delà de 30 ans de détention, la plus-value est exonérée de prélèvements sociaux.

Cas particuliers et exonérations

Certaines situations permettent d'être exonéré totalement ou partiellement d'impôt sur la plus-value immobilière. Parmi ces cas, on peut citer :

• La vente de la résidence principale
• La première cession d'un logement autre que la résidence principale, sous conditions de ressources
• Les biens détenus depuis plus de 30 ans