Quelles conséquences si le propriétaire vient à décéder immédiatement après une vente en viager ?
L'achat en viager est une transaction immobilière particulière qui présente des avantages et des inconvénients pour les deux parties. Toutefois, il se peut que le vendeur (crédirentier) décède peu de temps après la signature de l'acte de vente. Quelles en sont les conséquences pour l'acquéreur (débirentier) ?
⚠️ Cet article vise à présenter les différentes situations pouvant survenir à la suite du décès d'un vendeur en viager. Il ne constitue pas un conseil juridique et ne remplace pas l'avis d'un professionnel du droit. Consultez toujours un expert en la matière pour obtenir des informations précises et adaptées à votre situation.
La vente en viager : rappel des principes
La vente en viager consiste en la cession d'un bien immobilier par un vendeur (crédirentier) à un acheteur (débirentier), moyennant le versement d'un bouquet (capital initial) et d'une rente viagère (versement périodique). Le montant de cette rente est déterminé en fonction de l'espérance de vie du vendeur, du prix du bien et du bouquet versé.
Le décès du vendeur et ses conséquences
Lorsque le vendeur décède peu de temps après la signature de l'acte de vente, plusieurs scénarios peuvent se présenter.
Le décès survient avant le versement du premier bouquet ou de la première rente viagère
Si le décès du crédirentier intervient avant le versement du premier bouquet ou de la première rente viagère, la vente en viager est annulée. L'acquéreur n'a alors aucune obligation vis-à-vis de la succession du vendeur.
Le décès survient après le versement du premier bouquet et/ou de la première rente viagère
Dans ce cas, la vente en viager est définitive et l'acquéreur devient propriétaire du bien immobilier. Il n'est plus tenu de verser les rentes viagères futures au crédirentier décédé.
La restitution partielle du bouquet
Si le décès survient dans les 20 jours suivant la signature de l'acte de vente, les héritiers du crédirentier peuvent réclamer la restitution partielle du bouquet, proportionnellement au nombre de jours restants avant le terme prévu pour le versement de la première rente viagère.
🔎 Exemple : Si le délai entre la signature et le versement de la première rente est de 60 jours et que le vendeur décède 10 jours après la signature, les héritiers peuvent demander la restitution de 50/60e du bouquet.
Le sort des rentes déjà versées
Les rentes viagères versées avant le décès du crédirentier restent acquises à ses héritiers. L'acquéreur n'est pas tenu de les rembourser.
👉 Bon à savoir : En cas de décès du crédirentier, l'acquéreur peut se retrouver propriétaire du bien immobilier sans avoir versé la totalité des rentes viagères prévues. Ce scénario peut être à l'avantage de l'acquéreur, mais il comporte également des risques liés à l'incertitude quant à la durée de vie du crédirentier.
L'impact sur les droits de succession
Le décès du vendeur entraîne le règlement des droits de succession sur la valeur du bien immobilier au jour du décès. Dans le cadre d'une vente en viager, ces droits sont calculés sur la valeur en pleine propriété du bien, déduction faite du montant total des rentes viagères.
🔎 Exemple : Si la valeur du bien est de 200 000 €, le bouquet s'élève à 50 000 € et la rente annuelle à 10 000 €, le montant des rentes viagères à prendre en compte pour le calcul des droits de succession sera de :
$$\text{Rentes viagères} = \text{Valeur du bien} - \text{Bouquet} - \text{(Valeur du bien}\times\frac{\text{Rente annuelle}}{1,04}^{n+1})$$
Avec n représentant l'âge du crédirentier au moment de la vente, selon les tables de mortalité de l'INSEE et un taux d'intérêt de 4 %.
Dans cette situation, les héritiers devront s'acquitter des droits de succession sur la base d'un actif net diminué du montant total des rentes viagères.
👉 Bon à savoir : En cas de décès du crédirentier, les héritiers peuvent demander une révision du prix de vente si celui-ci apparaît manifestement sous-évalué au regard de la valeur vénale du bien au moment du décès.