Syndic et ordre du jour : comment faire valoir vos droits en copropriété ?

Introduction

En tant que copropriétaire, vous avez le droit de demander l’inscription d’une question à l’ordre du jour de l’assemblée générale (AG). Pourtant, il arrive que le syndic refuse cette demande, laissant les copropriétaires dans l’embarras. Quels sont vos droits dans cette situation ? Comment réagir face à un refus injustifié ? Cet article vous guide à travers les étapes clés pour faire valoir vos droits et obtenir gain de cause.

Le cadre légal : ce que dit la loi

La loi encadre strictement les modalités d’inscription des questions à l’ordre du jour d’une AG. Selon l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, tout copropriétaire peut demander l’ajout d’un point à l’ordre du jour, à condition de respecter certaines conditions :

• Délai de demande : La demande doit être faite par écrit et transmise au syndic au moins 15 jours avant la date de l’AG.
• Motivation : La question doit être précise et justifiée, sans être abusive ou hors sujet.
• Forme : La demande doit être envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) ou par tout autre moyen permettant d’en prouver la réception.

Si ces conditions sont remplies, le syndic est tenu d’inscrire la question à l’ordre du jour. Un refus sans justification valable peut être contesté.

Pourquoi un syndic peut-il refuser une inscription ?

Plusieurs raisons peuvent motiver un refus du syndic :

1. Délai non respecté : Si la demande est faite trop tard, le syndic peut légitimement la rejeter.
2. Question hors sujet : Si la question ne relève pas des compétences de l’AG ou est sans lien avec la copropriété.
3. Demande abusive : Si la question est répétitive, vexatoire ou manifestement infondée.
4. Manque de clarté : Si la demande est trop vague ou mal formulée.

Cependant, ces motifs doivent être clairement expliqués par le syndic. Un refus sans justification écrite est suspect et peut être contesté.

Que faire en cas de refus injustifié ?

Si le syndic refuse d’inscrire votre question sans motif valable, voici les étapes à suivre :

1. Demander une justification écrite

Envoyez une LRAR au syndic pour lui demander les raisons précises de son refus. Cette étape est cruciale pour établir un dialogue et éventuellement résoudre le litige à l’amiable.

2. Saisir le conseil syndical

Le conseil syndical, composé de copropriétaires élus, peut intervenir pour médiatiser le conflit. Il peut demander au syndic de revoir sa position ou de justifier son refus devant l’AG.

3. Faire appel au tribunal judiciaire

Si le syndic persiste dans son refus sans justification valable, vous pouvez saisir le tribunal judiciaire. Ce recours est possible même en urgence, notamment si l’AG est imminente. Le juge peut ordonner l’inscription de la question à l’ordre du jour.

4. Contester les décisions de l’AG

Si l’AG a déjà eu lieu et que votre question n’a pas été inscrite, vous pouvez contester les décisions prises lors de cette assemblée. Un avocat spécialisé en droit immobilier peut vous aider à engager cette procédure.

Exemples concrets et jurisprudence

Plusieurs affaires ont déjà été tranchées par les tribunaux en faveur des copropriétaires. Par exemple :

• Affaire X c/ Syndic Y (2020) : Un copropriétaire avait demandé l’inscription d’une question sur les travaux de rénovation des parties communes. Le syndic avait refusé sans justification. Le tribunal a ordonné l’inscription de la question à l’ordre du jour de la prochaine AG.
• Affaire Z c/ Syndic W (2021) : Un copropriétaire avait demandé l’inscription d’une question sur la gestion des charges. Le syndic avait refusé en invoquant un délai non respecté. Le tribunal a considéré que le délai avait été respecté et a condamné le syndic à inscrire la question.

Ces exemples montrent que les tribunaux sont généralement favorables aux copropriétaires lorsque les conditions légales sont remplies.

Conseils pratiques pour éviter les refus

Pour maximiser vos chances d’obtenir l’inscription de votre question, suivez ces conseils :

• Respectez les délais : Envoyez votre demande au moins 15 jours avant l’AG.
• Soyez précis : Formulez clairement votre question et justifiez-la.
• Utilisez des moyens traçables : Envoyez votre demande par LRAR ou par email avec accusé de réception.
• Consultez le conseil syndical : Impliquez-les dès le début pour renforcer votre demande.

Conclusion

Faire valoir ses droits en copropriété peut parfois s’avérer complexe, surtout face à un syndic réticent. Cependant, la loi est claire : tout copropriétaire a le droit de demander l’inscription d’une question à l’ordre du jour, sous réserve de respecter certaines conditions. En cas de refus injustifié, plusieurs recours sont possibles, allant de la médiation à la saisine du tribunal. N’hésitez pas à vous faire accompagner par un professionnel du droit immobilier pour défendre vos intérêts.

En définitive, la transparence et le respect des procédures sont essentiels pour une gestion sereine de la copropriété. Si vous rencontrez des difficultés, agissez rapidement et méthodiquement pour faire valoir vos droits.