Surface du logement dans le bail : ce que dit la loi ALUR et ses implications pratiques

Introduction

Depuis l'adoption de la loi ALUR (Accès au Logement et Urbanisme Rénové) en 2014, les règles encadrant les baux d'habitation en France ont été profondément modifiées. Parmi les changements majeurs, l'obligation de mentionner la surface habitable du logement dans le contrat de location a suscité de nombreuses interrogations. Cet article explore en détail cette obligation, ses fondements juridiques, ses implications pratiques pour les locataires et les propriétaires, ainsi que les sanctions encourues en cas de non-respect.

Le cadre légal : la loi ALUR et ses exigences

La loi ALUR, promulguée le 24 mars 2014, a introduit plusieurs mesures visant à renforcer les droits des locataires et à encadrer plus strictement les pratiques des bailleurs. L'une des dispositions les plus marquantes concerne l'obligation de mentionner la surface habitable du logement dans le bail. Cette mesure répond à un double objectif :

• Transparence : Permettre au locataire de connaître précisément la surface qu'il loue, évitant ainsi les litiges liés à des estimations approximatives.
• Protection : Éviter les abus de la part de certains propriétaires qui pourraient surévaluer la surface pour justifier un loyer plus élevé.

Définition de la surface habitable

Selon l'article R. 111-2 du Code de la construction et de l'habitation, la surface habitable correspond à la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Les combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs, vérandas et locaux communs ne sont pas pris en compte.

Sanctions en cas d'absence ou d'erreur sur la surface

Si la surface habitable n'est pas mentionnée dans le bail ou si elle est erronée, le locataire peut demander une réduction du loyer proportionnelle à la différence entre la surface réelle et celle indiquée dans le contrat. Par exemple, si le bail mentionne 50 m² alors que la surface réelle est de 45 m², le locataire peut exiger une baisse de loyer de 10 %.

Implications pratiques pour les propriétaires et les locataires

Pour les propriétaires

Les propriétaires doivent désormais être particulièrement vigilants lors de la rédaction du bail. Voici les étapes à suivre :

1. Mesurer précisément la surface habitable : Il est recommandé de faire appel à un professionnel (géomètre-expert) pour éviter toute erreur.
2. Mentionner la surface dans le bail : La surface doit figurer clairement dans le contrat, avec une description détaillée des méthodes de calcul utilisées.
3. Conserver les preuves : En cas de litige, le propriétaire doit pouvoir justifier la surface indiquée avec des documents officiels (plans, certificats, etc.).

Pour les locataires

Les locataires bénéficient d'une protection accrue grâce à cette mesure. Voici ce qu'ils doivent savoir :

• Vérifier la surface avant de signer : Il est conseillé de demander un état des lieux précis et de comparer la surface mentionnée avec la réalité.
• Contester en cas d'erreur : Si la surface est surévaluée, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation ou engager une action en justice.
• Négocier le loyer : En cas de différence significative, une renégociation du loyer est possible, voire une demande de remboursement des sommes perçues en trop.

Cas pratiques et jurisprudence

Exemple 1 : Surface sous-évaluée

Un locataire signe un bail pour un appartement de 60 m², mais après mesure, il s'avère que la surface réelle est de 55 m². Le propriétaire refuse de réduire le loyer. Le locataire peut alors saisir le tribunal d'instance pour obtenir une diminution proportionnelle (environ 8,33 % dans ce cas).

Exemple 2 : Absence de mention de la surface

Un bail ne mentionne pas la surface habitable. Le locataire peut exiger que cette information soit ajoutée au contrat. Si le propriétaire refuse, le locataire peut demander la nullité du bail ou une réduction de loyer en fonction de la surface réelle.

Conclusion

La loi ALUR a introduit une obligation claire et protectrice pour les locataires en matière de surface habitable. Les propriétaires doivent désormais être rigoureux dans la rédaction des baux, tandis que les locataires disposent de recours en cas d'erreur ou d'omission. Cette mesure contribue à un marché locatif plus transparent et équilibré, réduisant les risques de litiges et renforçant la confiance entre les parties.

Pour aller plus loin, il est conseillé de consulter un professionnel du droit immobilier ou un géomètre-expert en cas de doute sur la surface d'un logement.