Location touristique comme levier d’expulsion : quand les propriétaires jouent avec les règles
Les tensions entre propriétaires et locataires atteignent un nouveau sommet avec une stratégie audacieuse – et légalement grise – qui se répand dans les grandes villes françaises. Certains bailleurs n’hésitent plus à transformer leur logement en location saisonnière via des plateformes comme Airbnb, non par vocation touristique, mais pour forcer le départ de locataires en place. Une manœuvre qui, bien que conforme à la loi dans certains cas, soulève des questions éthiques et juridiques brûlantes.
Comment ça marche ? Le détournement du statut de résidence principale
La mécanique est simple, mais redoutablement efficace :
- 1. Changement de statut du logement : Le propriétaire déclare que son bien n’est plus sa résidence principale (ou celle de son locataire), mais un investissement locatif saisonnier. Cette requalification lui permet de donner congé au locataire en place pour « reprise de logement » – un motif valable selon l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989.
- 2. Mise en ligne sur Airbnb : Une fois le locataire parti, le logement est proposé en location courte durée, parfois pendant seulement quelques semaines, le temps de contourner les obligations légales (comme l’interdiction de louer plus de 120 jours par an à Paris).
- 3. Récupération des clés : Mission accomplie : le propriétaire récupère son bien, libre de le revendre, le réoccuper, ou… le relouer à un nouveau locataire sous un autre régime.
« C’est une faille du système. La loi permet la reprise pour usage personnel, mais certains en abusent en détournant l’esprit du texte. » — Maître Sophie Durieux, avocate spécialisée en droit immobilier
Pourquoi cette pratique explose-t-elle ?
Plusieurs facteurs expliquent l’essor de cette technique :
✅ Un marché locatif sous tension : Dans des villes comme Paris, Lyon ou Bordeaux, les loyers explosent et les propriétaires cherchent à maximiser leurs revenus en évitant les locataires protégés par des baux longs.
✅ Des délais de procédure raccourcis : Contrairement à une expulsion pour impayés (qui peut prendre des mois), la « reprise pour usage personnel » est plus rapide et moins coûteuse.
✅ L’opacité des plateformes : Airbnb et consorts ne vérifient pas systématiquement si les annonces correspondent à une véritable activité touristique ou à une manœuvre d’éviction.
⚠️ Risque juridique : Si le propriétaire est incapable de prouver une volonté réelle de réoccuper le logement (par exemple, s’il le remet en location longue durée peu après), le locataire évincé peut contester la procédure devant les tribunaux et obtenir des dommages et intérêts.
Locataires : quels recours face à cette pratique ?
Les locataires victimes de cette stratégie ne sont pas sans défense. Voici les pistes à explorer :
🔹 Vérifier la bonne foi du propriétaire : Si le logement est reloué rapidement après le départ, cela peut constituer une fraude au congé. Un avocat peut demander l’annulation de la procédure.
🔹 Saisir la commission départementale de conciliation : Cet organisme peut médiatiser le conflit avant un passage devant le tribunal.
🔹 Exiger des preuves : Le propriétaire doit justifier sa demande (par exemple, un projet de retour dans les lieux). À défaut, le congé peut être jugé abusif.
📌 À savoir : En cas de litige, les locataires peuvent obtenir jusqu’à 6 mois de loyer en indemnisation si la reprise est jugée frauduleuse (jurisprudence constante depuis 2018).
Que dit la loi ? Un flou qui profite aux propriétaires
La législation actuelle laisse une marge d’interprétation dangereuse :
- La « reprise pour usage personnel » est légale, mais elle doit être sincère. Or, prouver la mauvaise foi d’un propriétaire est complexe.
- Les mairies tentent de réguler : Paris a renforcé les contrôles sur les locations touristiques, mais les sanctions restent rares.
- Un projet de loi en discussion : Certains députés proposent d’encadrer davantage les motifs de congé, notamment en exigeant une preuve tangible de la réoccupation (comme un déménagement effectif).
💡 Le saviez-vous ? En 2023, 12 % des congés pour reprise à Paris ont été contestés en justice, contre 5 % en 2019 (source : Chambre des notaires).
Témoignages : « On m’a mis à la porte pour un prétexte »
Céline, 34 ans, locataire évincée à Lyon : « Mon propriétaire m’a donné congé pour ‘reprise’, puis j’ai vu mon ancien appartement sur Airbnb deux semaines plus tard. J’ai porté plainte, mais la procédure traîne… Pendant ce temps, il empoche des loyers deux fois plus élevés. »
Thomas, propriétaire à Bordeaux : « Je ne nie pas avoir utilisé cette méthode pour me débarrasser d’un locataire qui ne payait pas. Est-ce moral ? Peut-être pas. Mais c’était ça ou attendre un an pour une expulsion. Le système nous pousse à ces extrémités. »
Conclusion : Une pratique qui révèle les failles du système
Cette stratégie, bien que légalement tolérée dans certains cas, illustre les déséquilibres du marché immobilier français :
- Pour les propriétaires : Une solution radicale face à des locataires problématiques ou à la hausse des prix.
- Pour les locataires : Une insécurité accrue, avec le risque de se retrouver à la rue pour un prétexte douteux.
- Pour les pouvoirs publics : L’urgence de clarifier la loi pour éviter les abus, sans pénaliser les propriétaires de bonne foi.
🚨 À surveiller : Si cette pratique se généralise, elle pourrait aggraver la crise du logement en réduisant encore l’offre locative longue durée.
« La confiance entre bailleurs et locataires est en train de se briser. Sans régulation forte, c’est tout le marché qui risque d’en pâtir. » — Économiste immobilier, interviewé sous anonymat
📌 En résumé
✔ Une technique légale mais controversée : Louer son bien sur Airbnb pour évincer un locataire. ✔ Des recours possibles pour les locataires : Contestation devant les tribunaux, demande de preuves. ✔ Un débat qui monte : Faut-il durcir les conditions de la « reprise pour usage personnel » ?
Et vous, seriez-vous prêt à utiliser (ou subir) cette méthode ? Partagez votre avis en commentaire !