Comprendre les Prérogatives de Préemption en Matière Immobilière

En immobilier, certains acteurs publics peuvent exercer leur droit de préemption avant même qu'une transaction soit conclue entre un vendeur et un acheteur. Découvrons ensemble ce concept clé et ses implications.

Qu'est-ce que le droit de préemption ?

Le droit de préemption permet à une autorité publique d'acquérir en priorité un bien immobilier mis en vente, en se substituant au potentiel acquéreur initial. Il existe deux types principaux de droits de préemption en matière immobilière : le droit de préemption urbain (DPU) et le droit de préemption de la Société d’Aménagement Foncier et d’Établissement Rural (SAFER).

Le droit de préemption urbain (DPU)

Le DPU concerne principalement les zones urbaines et les espaces où la collectivité souhaite mener des opérations d'aménagement.

Champ d'application du DPU

• Les villes et leurs établissements publics de coopération intercommunale (EPCI)
• Les communes dotées d'un plan local d'urbanisme (PLU) ou d'un document d'urbanisme en tenant lieu (DTL)

Fonctionnement du DPU

1. Déclaration d'intention d'aliéner (DIA) : le propriétaire du bien envoie cette déclaration à la mairie, indiquant son intention de vendre et les conditions de la vente.

2. Délai de réflexion : la commune dispose de deux mois pour se prononcer sur l'exercice ou non de son droit de préemption (quatre mois si l'EPCI est également concerné). Si la mairie ne répond pas dans ce délai, le silence vaut renonciation au DPU.

3. Exercice du DPU : si la mairie décide d'exercer son droit de préemption, elle dispose de deux mois pour signifier sa décision au vendeur et réaliser la vente. Le prix proposé par le vendeur initial est alors imposé.

Le droit de préemption de la SAFER

La SAFER a pour mission de préserver les espaces naturels et agricoles, ainsi que de contribuer au développement rural. Elle peut exercer son droit de préemption sur des biens immobiliers ruraux ou à usage agricole dans le cadre de cette mission.

Champ d'application du droit de préemption de la SAFER

• Les terres agricoles (exploitations, terres labourables, prairies, vignes, vergers, etc.)
• Les biens bâtis à usage agricole (exploitations, fermes, granges, etc.)
• Certains biens ruraux non bâtis spécifiés par décret

Fonctionnement du droit de préemption de la SAFER

1. Déclaration d'intention d'aliéner (DIA) : le propriétaire envoie une DIA à la SAFER, indiquant son intention de vendre et les conditions de la vente.

2. Délai d'instruction : la SAFER dispose d'un délai d'un mois pour se prononcer sur l'exercice ou non de son droit de préemption. Ce délai peut être prolongé une fois pour deux mois supplémentaires.

3. Exercice du droit de préemption : si la SAFER décide d'exercer son droit de préemption, elle dispose d'un délai de deux mois pour réaliser la vente aux conditions prévues par le vendeur initial. En cas de désaccord sur le prix, un juge du tribunal judiciaire peut être saisi pour fixer le prix de vente.

Conclusion

Les droits de préemption urbain et de la SAFER jouent un rôle important dans la préservation des espaces naturels et agricoles, ainsi que dans le développement urbain. En tant que propriétaire ou acheteur potentiel, il est essentiel de comprendre ces prérogatives afin d'anticiper toute éventualité lors d'une transaction immobilière.