Marseille : Pourquoi les 11e et 12e arrondissements sont-ils les nouveaux eldorado de l'immobilier ?

Introduction

Marseille, ville méditerranéenne en perpétuelle évolution, voit ses 11e et 12e arrondissements émerger comme des territoires d’opportunités immobilières. Longtemps considérés comme des quartiers populaires, ces secteurs connaissent aujourd’hui une transformation majeure, attirant investisseurs et primo-accédants. Entre dynamisme économique, projets urbains ambitieux et prix encore accessibles, ces arrondissements deviennent des pépites pour ceux qui souhaitent acheter ou investir. Mais quels sont les facteurs clés de cette mutation ? Quels avantages offrent-ils par rapport à d’autres zones de la ville ?

Un marché immobilier en pleine mutation

Des prix attractifs dans un contexte de hausse générale

Alors que les prix de l’immobilier à Marseille ont globalement augmenté de 5 % en 2023, les 11e et 12e arrondissements restent des zones où les prix au mètre carré sont encore raisonnables. Selon les dernières données de la Chambre des Notaires, le prix moyen y oscille entre 2 800 € et 3 200 €/m², contre plus de 4 000 €/m² dans les quartiers plus centraux comme le 6e ou le 8e. Cette différence s’explique par plusieurs facteurs :

• Une offre encore abondante : Contrairement aux arrondissements centraux où la rareté des biens fait monter les prix, les 11e et 12e disposent d’un parc immobilier plus large, avec des logements variés (appartements, maisons, lofts).
• Un potentiel de plus-value élevé : Avec les projets de rénovation urbaine en cours, les experts estiment que les prix pourraient augmenter de 15 à 20 % d’ici 2026.

Une demande croissante

La demande dans ces arrondissements est tirée par plusieurs profils d’acheteurs :

• Les jeunes ménages : Attirés par des prix plus bas et une qualité de vie améliorée.
• Les investisseurs locatifs : Qui voient dans ces quartiers un bon rendement locatif, grâce à une population étudiante et active en croissance.
• Les familles : Séduites par les espaces verts et les infrastructures scolaires en développement.

Des projets urbains qui transforment le paysage

Le Grand Projet de Ville (GPV) et ses impacts

Le Grand Projet de Ville, lancé en 2018, a pour objectif de rénover et moderniser les quartiers nord de Marseille, incluant les 11e et 12e arrondissements. Parmi les réalisations et projets en cours :

• La rénovation des logements sociaux : Plus de 2 000 logements ont déjà été rénovés, améliorant le cadre de vie des habitants.
• La création de nouveaux équipements publics : Écoles, centres culturels et espaces verts sont en construction.
• L’amélioration des transports : Avec l’extension des lignes de tramway et de bus, la mobilité est facilitée.

Les zones d’aménagement concerté (ZAC)

Plusieurs ZAC sont en cours de développement, comme la ZAC des Aygalades, qui prévoit la construction de 1 500 logements neufs d’ici 2025. Ces projets attirent des promoteurs et des investisseurs, dynamisant le marché.

Un cadre de vie en amélioration

Des infrastructures en développement

Les 11e et 12e arrondissements bénéficient d’un réseau d’infrastructures en plein essor :

• Écoles et crèches : Plusieurs établissements ont été rénovés ou construits récemment.
• Commerces de proximité : L’arrivée de nouvelles enseignes et de marchés locaux renforce l’attractivité.
• Espaces verts : Le parc des Aygalades et le jardin de la Magalone offrent des lieux de détente appréciés.

Une vie culturelle et associative dynamique

Contrairement aux idées reçues, ces arrondissements regorgent d’initiatives culturelles et associatives :

• Festivals locaux : Comme le Festival des Cultures Urbaines, qui attire des milliers de visiteurs chaque année.
• Centres culturels : La Friche de la Belle de Mai, située à proximité, est un pôle artistique majeur.

Conclusion : Un investissement judicieux ?

Les 11e et 12e arrondissements de Marseille représentent une opportunité unique pour les acheteurs et investisseurs. Avec des prix encore accessibles, des projets urbains ambitieux et un cadre de vie en constante amélioration, ces quartiers sont appelés à devenir des zones prisées dans les années à venir. Cependant, il est essentiel de bien étudier le marché et de se faire accompagner par des professionnels pour maximiser les chances de réussite.

Et vous, seriez-vous prêt à sauter le pas dans ces arrondissements en pleine mutation ?