Comprendre et Maîtriser la Caution Solidaire en Location
La caution solidaire, un élément clé dans le processus de location.
Lorsque vous louez un bien immobilier, le propriétaire peut exiger une garantie financière supplémentaire pour se protéger en cas de loyers impayés. Cette garantie prend souvent la forme d'une caution solidaire, aussi appelée garant ou garantie personnelle. Mais qu'est-ce que cela implique exactement ? Nous vous proposons un tour d'horizon pour comprendre et maîtriser cette notion essentielle.
Qu'est-ce qu'une caution solidaire ?
La caution solidaire est un engagement écrit par lequel un tiers, appelé le cautionnaire, s'engage à payer les dettes locatives du locataire en cas de défaillance de ce dernier. Il s'agit d'une responsabilité illimitée et inconditionnelle, ce qui signifie que le bailleur peut se tourner vers le garant sans avoir à engager de procédure judiciaire préalable contre le locataire.
En clair, si le locataire ne paie pas son loyer, c'est la caution qui en assume la charge.
Qui peut se porter caution ?
Toute personne physique, majeure et capable, disposant de revenus suffisants pour couvrir les éventuels impayés locatifs peut se porter caution. Il est d'usage de demander un niveau de revenus représentant trois fois le montant du loyer charges comprises. Cependant, cette règle n'est pas légale et chaque bailleur est libre de fixer ses propres critères.
Il est également possible pour une personne morale, comme une entreprise ou une association, de se porter caution. Dans ce cas, on parle de cautionnement bancaire ou institutionnel.
Comment fonctionne la caution solidaire ?
Lorsque le bailleur accepte un dossier de location, il peut exiger une caution solidaire. Pour ce faire, il doit remettre au garant un document intitulé acte de cautionnement, qui précise :
- L'identité du bailleur et du locataire
- La description du logement loué
- Le montant du loyer et des charges
- La durée du bail et celle de l'engagement de la caution
- La mention manuscrite exigée par la loi, indiquant que la caution a connaissance de la nature et de l'étendue de son engagement
Attention : pour être valable, l'acte de cautionnement doit être signé par le garant et comporter sa mention manuscrite.
Quelle est la durée de l'engagement de la caution ?
La durée de l'engagement de la caution est liée à celle du bail. Le garant peut choisir de limiter sa caution à la durée initiale du bail ou d'accepter de couvrir également les renouvellements ou reconductions tacites du bail. Dans ce cas, l'acte de cautionnement doit préciser si l'engagement de la caution se poursuit ou non en cas de tacite reconduction du bail.
Si le garant souhaite mettre fin à son engagement, il doit en informer le bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception au moins 3 mois avant la date d'échéance du bail.
Quels sont les droits et les obligations de la caution ?
En tant que caution, vous avez des droits et des obligations. Parmi vos obligations, vous devez :
- Répondre aux demandes de paiement du bailleur en cas de défaillance du locataire
- Informer le bailleur de toute modification susceptible d'affecter votre capacité à remplir votre engagement (changement de situation financière, déménagement, etc.)
En cas de manquement à ces obligations, vous risquez d'engager votre responsabilité et de devoir indemniser le bailleur.
Parmi vos droits, vous pouvez :
- Demander au bailleur des justificatifs avant de procéder au paiement des dettes locatives
- Bénéficier de la prescription, c'est-à-dire que le bailleur ne peut plus vous réclamer le paiement des dettes locatives au-delà d'un certain délai (généralement 5 ans)
En outre, vous pouvez également demander au bailleur de souscrire une assurance loyers impayés (GLI) pour limiter votre engagement.
Quelles précautions prendre avant de se porter caution ?
Avant de vous engager en tant que caution, il est important de prendre certaines précautions pour éviter les mauvaises surprises. Voici quelques conseils :
- Vérifiez la solvabilité du locataire et la cohérence entre ses revenus et le montant du loyer
- Lisez attentivement l'acte de cautionnement et assurez-vous de bien comprendre l'étendue de votre engagement
- Renseignez-vous sur les conditions de résiliation de votre engagement et les modalités de remboursement en cas de paiement des dettes locatives
En cas de doute ou de question, n'hésitez pas à consulter un professionnel de l'immobilier ou un avocat spécialisé en droit immobilier.