Investissement locatif : Le dispositif Denormandie, une opportunité à saisir avant la fin du Pinel

Introduction

Alors que le dispositif Pinel touche à sa fin, les investisseurs immobiliers cherchent des alternatives pour continuer à bénéficier d'avantages fiscaux attractifs. Parmi les solutions émergentes, le dispositif Denormandie se distingue comme une option particulièrement intéressante. Ce mécanisme, moins connu mais tout aussi avantageux, vise à encourager la rénovation de logements anciens dans des zones spécifiques. Dans cet article, nous explorerons en détail les tenants et aboutissants du dispositif Denormandie, ses avantages, ses conditions d'éligibilité, et comment il peut représenter une opportunité à ne pas manquer pour les investisseurs avisés.

Qu'est-ce que le dispositif Denormandie ?

Le dispositif Denormandie, nommé en hommage à Julien Denormandie, ancien ministre délégué chargé de la Ville et du Logement, a été mis en place pour stimuler la rénovation de l'habitat ancien dans des zones où la demande locative est forte. Contrairement au Pinel, qui concerne principalement les logements neufs, le Denormandie cible les biens anciens nécessitant des travaux de rénovation. Ce dispositif offre une réduction d'impôt pouvant atteindre 21% du montant des travaux, répartie sur plusieurs années.

Les objectifs du dispositif

• Rénover le parc immobilier ancien : Le Denormandie vise à améliorer la qualité des logements anciens, souvent énergivores et peu adaptés aux normes actuelles.
• Stimuler l'offre locative : En encourageant la rénovation, le dispositif permet d'augmenter le nombre de logements disponibles à la location dans des zones tendues.
• Soutenir les investisseurs : Les avantages fiscaux offerts rendent les investissements dans l'ancien plus attractifs, tout en contribuant à la revitalisation des centres-villes.

Les avantages fiscaux du Denormandie

Le principal attrait du dispositif Denormandie réside dans ses avantages fiscaux. Voici les détails des réductions d'impôt offertes :

• Réduction d'impôt de 12% à 21% : Selon la durée d'engagement locatif (6, 9 ou 12 ans), l'investisseur peut bénéficier d'une réduction d'impôt allant jusqu'à 21% du montant des travaux, dans la limite de 300 000 euros par an.
• Plafond de dépenses éligibles : Les travaux de rénovation doivent respecter certaines normes, notamment en matière de performance énergétique, pour être éligibles à la réduction d'impôt.
• Cumul avec d'autres aides : Il est possible de cumuler le Denormandie avec d'autres dispositifs comme le CITE (Crédit d'Impôt pour la Transition Énergétique) ou les aides de l'ANAH (Agence Nationale de l'Habitat).

Comparaison avec le Pinel

| Critère | Dispositif Pinel | Dispositif Denormandie | |---------|------------------|------------------------| | Type de bien | Neuf | Ancien avec travaux | | Réduction d'impôt | Jusqu'à 21% | Jusqu'à 21% | | Durée d'engagement | 6, 9 ou 12 ans | 6, 9 ou 12 ans | | Zones éligibles | Zones A, A bis, B1 | Zones A, A bis, B1, B2, C |

Conditions d'éligibilité

Pour bénéficier du dispositif Denormandie, plusieurs conditions doivent être remplies :

Critères liés au logement

• Ancienneté du bien : Le logement doit avoir été achevé depuis plus de 15 ans.
• Localisation : Le bien doit être situé dans une zone éligible, généralement des centres-villes ou des quartiers prioritaires.
• Travaux de rénovation : Les travaux doivent améliorer la performance énergétique du logement et respecter les normes en vigueur.

Critères liés à l'investisseur

• Engagement locatif : L'investisseur doit s'engager à louer le logement nu à usage d'habitation principale pendant une durée minimale de 6 ans.
• Plafonds de loyer et de ressources : Les loyers et les ressources des locataires doivent respecter des plafonds fixés par l'État.

Étapes pour investir avec le Denormandie

1. Identifier un bien éligible

La première étape consiste à trouver un bien ancien situé dans une zone éligible. Il est conseillé de se tourner vers des agences immobilières spécialisées ou des plateformes en ligne pour identifier les opportunités.

2. Évaluer les travaux nécessaires

Une fois le bien identifié, il est crucial de réaliser un diagnostic complet pour évaluer les travaux de rénovation nécessaires. Faire appel à un expert en rénovation énergétique peut être judicieux pour s'assurer que les travaux répondent aux critères du dispositif.

3. Financer l'investissement

Plusieurs options de financement sont disponibles, notamment les prêts immobiliers classiques, les prêts à taux zéro (PTZ) pour les travaux, ou encore les aides locales. Il est recommandé de comparer les offres des différentes banques pour obtenir les meilleures conditions.

4. Réaliser les travaux et louer le bien

Une fois les travaux terminés, le bien doit être mis en location dans les délais impartis. Il est important de respecter les plafonds de loyer et de ressources des locataires pour maintenir l'éligibilité au dispositif.

Témoignages et retours d'expérience

Pour illustrer l'efficacité du dispositif Denormandie, voici quelques retours d'investisseurs ayant déjà bénéficié de ce mécanisme :

• Jean-Marc, investisseur à Lyon : "Grâce au Denormandie, j'ai pu rénover un appartement ancien dans le centre-ville de Lyon. Les travaux ont coûté 150 000 euros, et j'ai bénéficié d'une réduction d'impôt de 31 500 euros sur 12 ans. Le bien est maintenant loué à un jeune couple, et je suis très satisfait de mon investissement."
• Sophie, investisseuse à Bordeaux : "J'ai choisi le Denormandie pour diversifier mon portefeuille immobilier. Le dispositif m'a permis de rénover un bien tout en bénéficiant d'avantages fiscaux intéressants. La demande locative est forte, et je n'ai eu aucun mal à trouver des locataires."

Conclusion

Le dispositif Denormandie représente une opportunité unique pour les investisseurs souhaitant se lancer dans l'immobilier ancien tout en bénéficiant d'avantages fiscaux attractifs. Alors que le Pinel arrive à son terme, le Denormandie se positionne comme une alternative sérieuse, offrant des réductions d'impôt similaires tout en contribuant à la rénovation du parc immobilier français. Pour les investisseurs avisés, il est temps de saisir cette opportunité avant qu'elle ne soit modifiée ou supprimée.

Et vous, êtes-vous prêt à investir dans l'ancien avec le dispositif Denormandie ?