Investir dans un bien énergivore : une stratégie risquée ou une opportunité méconnue ?

Introduction

L’investissement immobilier est souvent perçu comme un placement sûr, mais certains biens, comme les passoires thermiques, soulèvent des questions. Ces logements, classés F ou G sur le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE), sont-ils vraiment à éviter ou représentent-ils une opportunité à saisir ? Entre réglementations de plus en plus strictes et potentiels de rénovation, analysons les tenants et aboutissants de ce type d’investissement.

Qu’est-ce qu’une passoire thermique ?

Une passoire thermique est un logement dont la consommation énergétique est très élevée, généralement en raison d’une isolation défaillante, de systèmes de chauffage obsolètes ou d’une mauvaise étanchéité. Ces biens sont classés F ou G sur le DPE, ce qui les rend peu attractifs pour les locataires et les acheteurs en raison des coûts énergétiques élevés qu’ils engendrent.

Les critères du DPE

Le DPE évalue la performance énergétique d’un logement sur une échelle allant de A (très performant) à G (très énergivore). Les critères pris en compte incluent :

• La consommation d’énergie primaire (kWh/m²/an)
• Les émissions de gaz à effet de serre (kg CO₂/m²/an)
• L’isolation des murs, toitures et fenêtres
• Le type de chauffage et de production d’eau chaude

Pourquoi investir dans une passoire thermique ?

1. Un prix d’achat attractif

Les passoires thermiques sont souvent vendues à des prix inférieurs à ceux du marché, ce qui peut représenter une opportunité pour les investisseurs disposant d’un budget limité. Par exemple, un appartement classé G dans une grande ville peut coûter jusqu’à 20 % moins cher qu’un bien similaire classé C ou D.

2. Des aides financières pour la rénovation

L’État et les collectivités locales proposent diverses aides pour encourager la rénovation énergétique, telles que :

• MaPrimeRénov’ : une aide financière pour les travaux d’isolation, de chauffage, etc.
• Les Certificats d’Économies d’Énergie (CEE) : des primes versées par les fournisseurs d’énergie.
• Les subventions locales : certaines régions ou communes offrent des aides complémentaires.

3. Un potentiel de plus-value après rénovation

En rénovant une passoire thermique, il est possible d’améliorer significativement sa performance énergétique et, par conséquent, sa valeur sur le marché. Un bien classé G peut, après des travaux d’isolation et de modernisation du chauffage, passer en classe C ou B, ce qui augmente son attractivité et son prix de vente ou de location.

Les risques à considérer

1. Des coûts de rénovation élevés

Les travaux nécessaires pour améliorer la performance énergétique d’un logement peuvent être coûteux. Par exemple, l’isolation des combles ou le remplacement d’une chaudière à gaz par une pompe à chaleur peuvent représenter un investissement de plusieurs milliers d’euros. Il est donc essentiel de bien évaluer le budget nécessaire avant de se lancer.

2. Des réglementations de plus en plus strictes

La loi Climat et Résilience, adoptée en 2021, interdit progressivement la location des passoires thermiques. Dès 2025, les logements classés G ne pourront plus être loués, suivis des logements classés F en 2028. Cela réduit la période pendant laquelle un investisseur peut tirer des revenus locatifs de son bien.

3. Un marché locatif en mutation

Les locataires sont de plus en plus sensibles à la performance énergétique des logements. Un bien classé F ou G peut donc être difficile à louer, surtout dans les zones où l’offre locative est abondante. De plus, les charges de chauffage élevées peuvent décourager les locataires potentiels.

Étude de cas : un investissement réussi

Prenons l’exemple d’un investisseur ayant acheté un appartement classé G à Paris pour 150 000 €. Après des travaux d’isolation et l’installation d’une pompe à chaleur, le logement est passé en classe C. Le coût des travaux s’est élevé à 30 000 €, mais le bien a pu être loué 20 % plus cher, et sa valeur a augmenté de 50 000 €. Au final, l’investisseur a réalisé une plus-value significative tout en améliorant le confort des locataires.

Conclusion

Investir dans une passoire thermique n’est pas sans risques, mais cela peut s’avérer rentable si l’on prend en compte les aides financières disponibles et le potentiel de plus-value après rénovation. Cependant, il est crucial de bien évaluer les coûts et les contraintes réglementaires avant de se lancer. Dans un contexte où la transition énergétique devient une priorité, ces biens pourraient représenter une opportunité pour les investisseurs avertis.

Pour aller plus loin

• Consultez les aides disponibles sur le site de l’ADEME (Agence de la Transition Écologique).
• Étudiez les réglementations locales concernant la location des passoires thermiques.
• Faites réaliser un audit énergétique avant d’acheter pour évaluer précisément les travaux nécessaires.