Peut-on occuper la résidence d'un proche en EHPAD ? Décryptage juridique et solutions pratiques

Introduction

L'entrée d'un parent en EHPAD soulève souvent des questions sur l'utilisation de son logement. Peut-on y habiter ? Quelles sont les implications légales et fiscales ? Cet article explore en détail les règles applicables, les alternatives possibles et les pièges à éviter, avec des témoignages d'experts et des cas pratiques.

1. Le cadre juridique : droits et obligations

1.1. La notion de domicile principal

En France, le domicile principal est protégé par la loi. Même en EHPAD, un parent conserve ses droits sur son logement, sauf en cas de vente ou de donation. Selon Maître Dupont, notaire à Paris, « La résidence principale reste attachée à la personne, même en institution, sauf si elle est déclarée inapte par un juge ».

1.2. L'autorisation d'occupation

Pour occuper le logement, un accord écrit est nécessaire. Deux options :

• Contrat de location : Le parent devient propriétaire-bailleur, avec un loyer symbolique ou réel.
• Convention d'occupation gratuite : Un acte notarié formalise l'accord, évitant les conflits familiaux.

Exemple : La famille Martin a opté pour une convention d'occupation gratuite, avec une clause de révision annuelle pour s'adapter aux besoins du parent.

2. Les implications fiscales

2.1. Taxe d'habitation et impôts locaux

Si le logement reste la résidence principale du parent, la taxe d'habitation est due par ce dernier. En cas d'occupation par un tiers, la situation change :

• Occupation gratuite : Le parent peut bénéficier d'une exonération sous conditions.
• Location : Le loyer est imposable dans les revenus fonciers.

2.2. Plus-values et succession

Vendre le logement après un placement en EHPAD peut entraîner des plus-values. « Une vente dans les 5 ans suivant l'entrée en EHPAD peut être exonérée si le logement était la résidence principale », précise un expert-comptable.

3. Alternatives et solutions pratiques

3.1. La vente en viager

Le viager permet de vendre le logement tout en garantissant un revenu au parent. Cas concret : Mme Lefèvre a vendu son appartement en viager, percevant une rente mensuelle tout en laissant l'usufruit à sa fille.

3.2. La location meublée

Louer le logement en meublé peut générer des revenus complémentaires. Attention aux règles des EHPAD : certains exigent que le logement soit vide pour éviter les conflits d'intérêts.

4. Pièges à éviter

4.1. Les conflits familiaux

Sans accord clair, les tensions peuvent surgir. « Nous avons vu des familles se déchirer pour un héritage anticipé », souligne une médiatrice familiale.

4.2. Les risques de requalification fiscale

Une occupation non déclarée peut être requalifiée en donation déguisée, avec des pénalités fiscales. Un notaire est indispensable pour sécuriser la démarche.

Conclusion

Occuper la maison d'un parent en EHPAD est possible, mais nécessite une préparation rigoureuse. Entre accords juridiques, implications fiscales et alternatives comme le viager, chaque situation mérite une analyse sur mesure. Pour aller plus loin, consultez un notaire ou un conseiller en gestion de patrimoine.

Et vous, avez-vous déjà été confronté à cette situation ? Partagez votre expérience en commentaire.