Loyers gelés pour les passoires thermiques : ce que cela change pour les propriétaires et locataires

Introduction

Depuis le 1er janvier 2023, une mesure phare de la loi Climat et Résilience est entrée en vigueur : le gel des loyers pour les logements classés F ou G au diagnostic de performance énergétique (DPE). Cette disposition vise à protéger les locataires des logements énergivores, tout en incitant les propriétaires à engager des travaux de rénovation. Mais quelles sont les conséquences concrètes de cette mesure ? Comment les propriétaires peuvent-ils s’adapter, et quels sont les droits des locataires ?

Qu’est-ce qu’une passoire thermique ?

Une passoire thermique désigne un logement dont la consommation énergétique est très élevée, classée F ou G au DPE. Ces logements, souvent mal isolés, entraînent des factures de chauffage exorbitantes pour les occupants et une empreinte carbone importante. Selon l’ADEME, près de 5 millions de logements en France sont concernés par cette classification.

Les critères du DPE

Le DPE évalue la performance énergétique d’un logement sur une échelle allant de A (très performant) à G (très énergivore). Les critères pris en compte incluent :

• La consommation d’énergie primaire (kWh/m²/an)
• Les émissions de gaz à effet de serre (kg CO₂/m²/an)
• La qualité de l’isolation, du système de chauffage et de la ventilation

Le gel des loyers : une mesure pour protéger les locataires

Le gel des loyers pour les passoires thermiques signifie que les propriétaires ne peuvent plus augmenter le loyer de ces logements, même en cas de renouvellement de bail ou de changement de locataire. Cette mesure s’applique aux contrats signés ou renouvelés à partir du 1er janvier 2023.

Objectifs de la mesure

• Protéger les locataires : Éviter que les ménages modestes ne subissent des hausses de loyer dans des logements déjà coûteux en énergie.
• Inciter à la rénovation : Encourager les propriétaires à améliorer la performance énergétique de leurs biens pour pouvoir à nouveau augmenter les loyers.
• Réduire l’empreinte carbone : Contribuer à la transition écologique en limitant la consommation d’énergie des logements les plus énergivores.

Conséquences pour les propriétaires

Obligations et sanctions

Les propriétaires de passoires thermiques doivent désormais :

• Informer les locataires : Le DPE doit être annexé au contrat de location, et le locataire doit être informé des risques liés à la consommation énergétique.
• Engager des travaux : Pour sortir du classement F ou G, des travaux d’isolation, de chauffage ou de ventilation sont nécessaires. Des aides financières (MaPrimeRénov’, éco-PTZ, etc.) sont disponibles.
• Respecter le gel des loyers : Toute augmentation de loyer est interdite, sous peine de sanctions pouvant aller jusqu’à 15 000 € d’amende.

Solutions pour les propriétaires

Pour se conformer à la réglementation et éviter les sanctions, les propriétaires peuvent :

• Faire réaliser un audit énergétique : Identifier les travaux prioritaires pour améliorer le DPE.
• Bénéficier des aides financières : MaPrimeRénov’, les certificats d’économies d’énergie (CEE) ou les subventions locales peuvent couvrir une partie des coûts.
• Opter pour des solutions clés en main : Certaines entreprises proposent des packages de rénovation incluant isolation, chauffage et ventilation.

Droits et recours des locataires

Que faire en cas de non-respect du gel des loyers ?

Si un propriétaire augmente le loyer d’un logement classé F ou G, le locataire peut :

• Contester l’augmentation : Saisir la commission départementale de conciliation ou le tribunal judiciaire.
• Demander un remboursement : Si l’augmentation a déjà été appliquée, le locataire peut exiger le remboursement des sommes indûment perçues.
• Signaler le logement : Informer l’Agence nationale de l’habitat (Anah) ou la Direction départementale de la protection des populations (DDPP).

Comment vérifier le DPE de son logement ?

Les locataires peuvent consulter le DPE de leur logement :

• Sur le contrat de location : Le DPE doit y être annexé.
• En ligne : Sur le site du gouvernement ou via des plateformes comme DPE.fr.
• En demandant une copie : Le propriétaire est tenu de fournir le DPE à la demande du locataire.

Perspectives et évolutions futures

Vers une interdiction de location des passoires thermiques

La loi Climat et Résilience prévoit une interdiction progressive de la location des logements classés F ou G :

• 2025 : Interdiction de louer les logements classés G.
• 2028 : Interdiction de louer les logements classés F.

Cette mesure vise à accélérer la rénovation des logements les plus énergivores et à améliorer le confort des locataires.

Impact sur le marché immobilier

Le gel des loyers et l’interdiction de location pourraient entraîner :

• Une baisse de la valeur des passoires thermiques : Les biens non rénovés pourraient perdre de leur attractivité.
• Une hausse des travaux de rénovation : Les propriétaires seront incités à améliorer leurs biens pour les louer ou les vendre.
• Un rééquilibrage du marché : Les logements performants pourraient devenir plus recherchés, avec une possible hausse des loyers dans ces catégories.

Conclusion

Le gel des loyers pour les passoires thermiques marque une étape importante dans la transition énergétique du parc immobilier français. Pour les propriétaires, c’est un signal fort pour engager des travaux de rénovation, tandis que pour les locataires, c’est une protection contre les hausses de loyers dans des logements coûteux en énergie. À terme, cette mesure pourrait contribuer à réduire la précarité énergétique et à améliorer le confort des ménages.

Et vous, comment percevez-vous cette mesure ? Pensez-vous qu’elle sera efficace pour inciter à la rénovation ?