Fiscalité et Viager : La Déduction du Capital Constitutif d'une Rente Viagère
Le viager est une forme de vente immobilière particulière qui implique le versement d'une rente viagère au vendeur. Cette transaction soulève souvent des questions en matière de fiscalité, notamment concernant la déduction du capital constitutif de l'Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF).
Qu'est-ce que le capital constitutif d'une rente viagère ?
Le capital constitutif, également connu sous le nom de bouquet, correspond au montant initial versé au vendeur lors de la signature du contrat de viager. Il s'agit d'une somme forfaitaire, librement négociée entre les parties, qui vient s'ajouter à la rente viagère.
Le capital constitutif est-il déductible de l'ISF ?
La réponse à cette question est malheureusement non. Selon la législation fiscale française, le capital constitutif d'une rente viagère n'est pas déductible de l'ISF.
Pourquoi ?
Cette décision s'explique par le fait que le capital constitutif est considéré comme un actif immobilier et non comme une dette déductible. En effet, il représente une partie du prix de vente du bien immobilier et vient donc augmenter le patrimoine du vendeur, et par conséquent, sa base taxable à l'ISF.
Quelles sont les conséquences fiscales pour l'acheteur et le vendeur ?
Pour l'acheteur
L'acheteur ne peut pas déduire le capital constitutif de ses impôts, mais il a la possibilité de déduire les rentes viagères versées, sous certaines conditions :
- Le versement de la rente doit être effectué à une personne physique.
- La rente doit être viagère, c'est-à-dire versée jusqu'au décès du crédirentier.
- L'acheteur doit être domicilié fiscalement en France.
Pour le vendeur
Le vendeur, quant à lui, doit déclarer le capital constitutif dans son patrimoine taxable à l'ISF. En revanche, les rentes viagères perçues sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers.
Conclusion
Il est important de bien comprendre les implications fiscales d'un investissement en viager, notamment concernant la déductibilité du capital constitutif. En effet, celui-ci n'étant pas déductible de l'ISF, il vient augmenter la base taxable du vendeur. Il est donc conseillé de se faire accompagner par un professionnel pour optimiser sa fiscalité et éviter les mauvaises surprises.