La Fiscalité Locative en France : Comment les Locations Touristiques Déséquilibrent le Marché
Introduction
Le marché immobilier français est en pleine mutation, notamment sous l’effet des plateformes de location touristique comme Airbnb. Ces dernières années, les propriétaires ont massivement investi dans les locations meublées de courte durée, attirés par des avantages fiscaux substantiels. Cependant, cette tendance a des conséquences néfastes sur le parc locatif traditionnel, déjà en tension. Un rapport récent met en lumière les déséquilibres fiscaux entre ces deux types de locations, soulignant un système qui favorise les locations touristiques au détriment des logements de longue durée.
Le Régime Fiscal des Locations Meublées Touristiques : Un Avantages Inégalé
1. Le Statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel)
Le régime LMNP permet aux propriétaires de locations meublées de bénéficier d’une fiscalité avantageuse. Contrairement aux locations nues, soumises au régime des revenus fonciers, les locations meublées relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Cela ouvre droit à plusieurs avantages :
- Amortissement du bien : Les propriétaires peuvent déduire une partie du prix d’achat du logement chaque année, réduisant ainsi leur imposition.
- Déduction des charges : Les frais de gestion, d’entretien et même les intérêts d’emprunt sont déductibles.
- Taux d’imposition réduit : Les revenus sont soumis à l’impôt sur le revenu, mais avec des abattements possibles (micro-BIC ou réel).
2. Comparaison avec les Locations Nues
Les locations nues, quant à elles, sont soumises au régime des revenus fonciers, moins avantageux :
- Pas d’amortissement : Seuls les travaux et les intérêts d’emprunt sont déductibles.
- Taux d’imposition plus élevé : Les revenus sont taxés après un abattement forfaitaire de 30 % ou sur option pour le réel.
Cette différence de traitement fiscal incite naturellement les investisseurs à privilégier les locations meublées touristiques, même si cela réduit l’offre de logements disponibles pour les locataires à long terme.
Les Conséquences sur le Marché Locatif
1. Raréfaction des Logements de Longue Durée
Dans les grandes villes touristiques comme Paris, Lyon ou Bordeaux, la part des locations meublées touristiques a explosé, réduisant d’autant le nombre de logements disponibles pour les résidents permanents. Selon une étude de l’Observatoire des Loyers, près de 20 % des logements dans certains quartiers parisiens sont désormais dédiés à la location touristique.
2. Hausse des Loyers et Précarité Locative
La diminution de l’offre locative traditionnelle entraîne une hausse des loyers, rendant l’accès au logement plus difficile pour les ménages modestes. Les étudiants et les jeunes actifs sont particulièrement touchés, contraints de se tourner vers des solutions de logement précaires ou éloignées des centres-villes.
Les Solutions Proposées pour Rééquilibrer le Marché
1. Réforme du Régime LMNP
Certains experts proposent de limiter les avantages fiscaux du LMNP pour les locations touristiques, en instaurant par exemple un plafond de jours de location par an pour bénéficier de l’amortissement. D’autres suggèrent d’aligner la fiscalité des locations meublées sur celle des locations nues, sauf pour les résidences principales.
2. Régulation des Plateformes de Location Touristique
Plusieurs villes ont déjà mis en place des mesures pour encadrer les locations touristiques :
- Limitation du nombre de jours de location (120 jours/an à Paris).
- Obligation d’enregistrement des logements pour mieux contrôler l’offre.
Ces mesures visent à limiter l’impact des locations touristiques sur le marché locatif traditionnel.
Conclusion
La fiscalité locative actuelle en France favorise clairement les locations meublées touristiques, au détriment des logements de longue durée. Ce déséquilibre a des conséquences sociales et économiques majeures, notamment en termes d’accès au logement. Une réforme du régime LMNP et un encadrement plus strict des plateformes de location touristique pourraient contribuer à rééquilibrer le marché, tout en préservant les avantages pour les propriétaires qui louent à l’année.
La question reste ouverte : comment concilier attractivité fiscale et équité sur le marché locatif ?