Locataires face aux passoires thermiques : quels droits et recours en 2024 ?

Introduction

En France, plus de 5 millions de logements sont classés comme des passoires thermiques, c'est-à-dire des habitations dont la consommation énergétique est excessive en raison d'une isolation défaillante ou de systèmes de chauffage obsolètes. Pour les locataires, ces logements représentent non seulement un confort de vie réduit, mais aussi des factures énergétiques exorbitantes. Face à cette situation, quels sont leurs droits et quels recours peuvent-ils engager ? Cet article explore en détail les obligations des propriétaires, les protections légales des locataires et les démarches à suivre pour améliorer leur situation.

Qu'est-ce qu'une passoire thermique ?

Une passoire thermique est un logement classé F ou G sur l'étiquette énergie du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE). Ces logements consomment énormément d'énergie pour le chauffage, la climatisation ou l'eau chaude, en raison de :

• Une isolation thermique insuffisante (murs, toitures, fenêtres).
• Des systèmes de chauffage vétustes ou inefficaces.
• Une ventilation mal adaptée.

Selon l'Agence de la Transition Écologique (ADEME), ces logements représentent environ 17 % du parc immobilier français et sont responsables d'une part importante des émissions de CO2 du secteur résidentiel.

Les obligations légales des propriétaires

Depuis 2021, la loi Climat et Résilience impose des restrictions croissantes sur la location des passoires thermiques :

• Interdiction progressive de location : Depuis janvier 2023, les logements classés G+ (consommation supérieure à 450 kWh/m²/an) ne peuvent plus être loués. Cette interdiction s'étendra aux logements classés G en 2025, puis aux F en 2028.
• Obligation de rénovation : Les propriétaires doivent engager des travaux pour améliorer la performance énergétique de leur bien, sous peine de sanctions.
• Information du locataire : Le DPE doit être annexé au contrat de location, et le propriétaire doit informer le locataire des éventuelles restrictions futures.

Les droits des locataires

Les locataires de passoires thermiques bénéficient de plusieurs protections :

• Droit à un logement décent : Selon l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, un logement doit répondre à des critères de décence, incluant une isolation suffisante et des équipements de chauffage performants.
• Réduction de loyer : Si le logement est jugé indécent, le locataire peut demander une réduction de loyer, voire la résiliation du bail.
• Recours juridique : En cas de non-respect des obligations, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation ou engager une action en justice.

Les recours possibles pour les locataires

1. La demande de travaux

Le locataire peut exiger du propriétaire qu'il réalise des travaux d'amélioration énergétique. Si le propriétaire refuse, le locataire peut :

• Saisir la commission départementale de conciliation : Cette instance peut imposer des travaux ou une réduction de loyer.
• Engager une action en justice : Un tribunal peut ordonner des travaux ou condamner le propriétaire à des dommages et intérêts.

2. La réduction de loyer

Si le logement est jugé indécent, le locataire peut demander une réduction de loyer. Cette réduction peut aller jusqu'à 50 % du montant initial, selon la gravité des manquements.

3. La résiliation du bail

Dans les cas les plus graves, le locataire peut demander la résiliation du bail sans frais ni pénalités. Cette démarche est possible si le logement présente un danger pour la santé ou la sécurité des occupants.

Études de cas et témoignages

Cas n°1 : Réduction de loyer obtenue

Mme Dupont, locataire d'un appartement classé G à Paris, a obtenu une réduction de loyer de 30 % après avoir saisi la commission départementale de conciliation. Le propriétaire a finalement accepté de réaliser des travaux d'isolation.

Cas n°2 : Résiliation de bail

M. Martin, locataire d'une maison classée F à Lyon, a pu résilier son bail après avoir prouvé que le logement était insalubre en raison de l'humidité et du froid. Le tribunal a ordonné au propriétaire de rembourser les loyers perçus pendant la période de non-décence.

Les aides financières pour les propriétaires

Pour inciter les propriétaires à rénover, plusieurs aides sont disponibles :

• MaPrimeRénov’ : Une aide financière pour les travaux d'amélioration énergétique.
• Éco-PTZ : Un prêt à taux zéro pour financer les travaux.
• Certificats d'Économie d'Énergie (CEE) : Des primes versées par les fournisseurs d'énergie.

Conclusion

Les locataires de passoires thermiques ne sont pas sans recours. Grâce à la loi Climat et Résilience et aux protections légales existantes, ils peuvent exiger des travaux, obtenir une réduction de loyer ou même résilier leur bail. Cependant, la situation reste complexe, et il est souvent nécessaire de se faire accompagner par des associations ou des avocats spécialisés. À l'avenir, la généralisation des interdictions de location des passoires thermiques devrait améliorer la qualité du parc immobilier français, mais d'ici là, les locataires doivent connaître leurs droits et les faire valoir.

Questions ouvertes

• Comment les propriétaires récalcitrants seront-ils sanctionnés ?
• Quelles seront les conséquences sociales de l'interdiction de location des passoires thermiques ?
• Comment les locataires peuvent-ils se regrouper pour faire pression sur les propriétaires ?