Les Dérives Fiscales des Locations Touristiques : Un Déséquilibre au Détriment du Logement Longue Durée

Introduction

Le marché immobilier français est en proie à une tension croissante entre les locations meublées touristiques et les locations de longue durée. Un récent rapport met en lumière les disparités fiscales qui favorisent les premières, au détriment des secondes. Cette situation, exacerbée par la plateformisation des locations via des géants comme Airbnb, pose des défis majeurs pour l'accès au logement abordable. Cet article explore les mécanismes fiscaux en jeu, leurs conséquences sur le marché, et les pistes de réforme pour rétablir un équilibre.

Le Cadre Fiscal Actuel : Un Avantages pour les Locations Touristiques

1. Le Régime Micro-BIC et ses Avantages

Les propriétaires de locations meublées touristiques bénéficient souvent du régime micro-BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux), qui leur permet de déclarer leurs revenus avec un abattement forfaitaire de 50 %. Ce régime, initialement conçu pour simplifier la déclaration des petites entreprises, est devenu un outil d'optimisation fiscale pour les investisseurs immobiliers. Par exemple, un propriétaire louant un appartement à Paris via Airbnb peut ainsi réduire considérablement son imposition, contrairement à un bailleur traditionnel soumis au régime des revenus fonciers.

2. La TVA et les Exonérations

Contrairement aux locations de longue durée, les locations touristiques peuvent, sous certaines conditions, être exonérées de TVA. Cette exonération, couplée à la possibilité de déduire les charges (comme les frais de plateforme ou les travaux de rénovation), rend ces investissements particulièrement attractifs. Selon une étude de l'INSEE, près de 30 % des propriétaires de locations touristiques en France bénéficient de cette exonération, contre moins de 5 % pour les bailleurs classiques.

Les Conséquences sur le Marché Immobilier

1. La Raréfaction des Logements Longue Durée

La fiscalité avantageuse des locations touristiques a conduit à une transformation du parc immobilier dans les zones touristiques. À Bordeaux, par exemple, le nombre de logements disponibles à la location longue durée a chuté de 15 % entre 2018 et 2023, alors que les locations touristiques ont augmenté de 25 % sur la même période. Cette dynamique a pour conséquence une hausse des loyers et une pénurie de logements pour les résidents locaux.

2. La Spéculation Immobilière et ses Effets

Les investisseurs sont incités à acheter des biens pour les transformer en locations touristiques, plutôt que de les mettre en location longue durée. Cette spéculation a des répercussions directes sur les prix de l'immobilier. À Nice, le prix au mètre carré a augmenté de 20 % en cinq ans, en partie à cause de cette tendance. Les experts, comme Jean-Luc Buchalet, économiste et président de la société de conseil en immobilier Crédit Foncier, soulignent que cette situation crée une bulle immobilière dans certaines villes.

Les Solutions pour Rétablir l'Équilibre

1. Réformer le Régime Micro-BIC

Une piste de réforme consisterait à limiter l'abattement de 50 % pour les locations touristiques, ou à le conditionner à des critères sociaux, comme la mise en location d'un bien similaire en longue durée. Cette mesure permettrait de réduire l'attrait fiscal des locations touristiques sans pénaliser les petits propriétaires.

2. Instaurer une Taxe Spécifique

Certaines villes, comme Barcelone, ont instauré une taxe sur les locations touristiques pour financer des logements sociaux. En France, une telle mesure pourrait être envisagée, en particulier dans les zones tendues. Selon une proposition de la Fondation Abbé Pierre, cette taxe pourrait être modulée en fonction de la durée de location et de la localisation du bien.

3. Renforcer les Contrôles et les Sanctions

Le manque de contrôle sur les locations touristiques illégales est un autre problème majeur. En 2022, seulement 10 % des locations touristiques en France étaient déclarées conformément à la loi. Un renforcement des sanctions et une simplification des procédures de déclaration pourraient inciter les propriétaires à se conformer aux règles.

Conclusion

Les disparités fiscales entre les locations touristiques et les locations de longue durée créent un déséquilibre profond sur le marché immobilier français. Si les locations touristiques offrent des avantages économiques indéniables, elles contribuent également à la crise du logement dans les zones tendues. Une réforme fiscale ciblée, couplée à des mesures de contrôle et de taxation, pourrait permettre de rétablir un équilibre plus juste. La question reste ouverte : comment concilier attractivité touristique et accès au logement pour tous ?

Sources : INSEE, Fondation Abbé Pierre, interviews d'experts.