Provisions sur charges locatives : comment les déclarer en cas de procédure collective ?

Introduction

Lorsqu'un locataire se retrouve en situation de procédure collective (redressement ou liquidation judiciaire), les bailleurs sont souvent confrontés à des questions complexes concernant le recouvrement des loyers et des provisions sur charges impayées. Cet article explore en détail les droits et les obligations du bailleur dans ce contexte, en s'appuyant sur des exemples concrets et des conseils d'experts.

Comprendre les provisions sur charges locatives

Les provisions sur charges locatives sont des sommes versées par le locataire en avance pour couvrir les dépenses liées à l'entretien et à la gestion de l'immeuble. Ces provisions sont généralement ajustées annuellement en fonction des dépenses réelles. En cas de procédure collective, leur recouvrement peut devenir délicat.

Définition et cadre juridique

Les provisions sur charges sont encadrées par l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, qui stipule que le bailleur peut demander un paiement anticipé pour les charges locatives. Cependant, en cas de procédure collective, le traitement de ces créances est régi par le Code de commerce, notamment les articles L. 622-17 et suivants.

Différence entre loyers et provisions sur charges

Contrairement aux loyers, qui sont des créances privilégiées en cas de procédure collective, les provisions sur charges sont considérées comme des créances chirographaires. Cela signifie qu'elles sont traitées différemment dans le cadre d'une liquidation ou d'un redressement judiciaire.

Procédure collective : impact sur les provisions sur charges

Redressement judiciaire

En cas de redressement judiciaire, le locataire bénéficie d'un moratoire sur ses dettes, y compris les provisions sur charges. Le bailleur doit déclarer sa créance auprès du mandataire judiciaire dans les deux mois suivant la publication du jugement d'ouverture.

Liquidation judiciaire

En cas de liquidation judiciaire, les provisions sur charges impayées sont traitées comme des créances ordinaires. Le bailleur doit les déclarer auprès du liquidateur judiciaire pour espérer un recouvrement partiel.

Démarches pour déclarer les provisions sur charges

Étape 1 : Vérification des créances

Avant de déclarer les provisions sur charges, le bailleur doit s'assurer que les sommes réclamées sont bien dues. Cela implique de vérifier les contrats de location, les relevés de charges et les éventuels ajustements effectués.

Étape 2 : Déclaration auprès du mandataire ou du liquidateur

Le bailleur doit adresser une déclaration de créance au mandataire judiciaire ou au liquidateur, en joignant les justificatifs nécessaires (contrat de location, relevés de charges, etc.). Cette déclaration doit être effectuée dans les délais impartis.

Étape 3 : Suivi de la procédure

Une fois la déclaration effectuée, le bailleur doit suivre l'évolution de la procédure collective. En cas de redressement, il peut espérer un paiement partiel ou un échéancier. En cas de liquidation, le recouvrement dépendra des actifs disponibles.

Conseils pratiques pour les bailleurs

Anticiper les risques

Pour minimiser les risques liés aux impayés, les bailleurs peuvent exiger des garanties supplémentaires, comme une caution solidaire ou une assurance loyer impayé. Ces mesures peuvent faciliter le recouvrement en cas de procédure collective.

Se faire accompagner par un professionnel

Compte tenu de la complexité des procédures collectives, il est recommandé de se faire accompagner par un avocat spécialisé en droit des affaires ou en droit immobilier. Ce professionnel pourra aider à constituer le dossier de déclaration et à suivre la procédure.

Exemple concret

Prenons l'exemple d'un bailleur dont le locataire, une entreprise en redressement judiciaire, a accumulé 5 000 € de provisions sur charges impayées. Le bailleur déclare sa créance auprès du mandataire judiciaire, qui propose un échéancier de paiement sur 12 mois. Grâce à cette démarche, le bailleur parvient à récupérer 80 % de sa créance.

Conclusion

Les provisions sur charges locatives en cas de procédure collective représentent un enjeu majeur pour les bailleurs. En comprenant les démarches à suivre et en s'entourant de professionnels, ils peuvent maximiser leurs chances de recouvrement. Il est essentiel d'agir rapidement et de respecter les délais pour déclarer sa créance.

Réflexion finale

Dans un contexte économique incertain, les bailleurs doivent-ils renforcer leurs garanties pour se prémunir contre les risques d'impayés liés aux procédures collectives ?