Impact de la COVID-19 sur les Conditions Suspensives de Financement et les Promesses de Vente

Par Me Cyril Sabatie, avocat spécialisé en droit immobilier

La pandémie de COVID-19 a engendré une crise économique sans précédent, susceptible d'affecter considérablement les transactions immobilières. Dans ce contexte, il convient d'étudier l'influence de la crise sanitaire sur les conditions suspensives de financement et les promesses de vente.

Les Conditions Suspensives de Financement

Dans le cadre d'une transaction immobilière, l'acquéreur peut inclure une condition suspensive de financement dans l'avant-contrat, afin de se prémunir contre le risque de défaut de financement. Cette clause permet à l'acquéreur de se désengager de la vente si l'obtention du prêt nécessaire à l'acquisition n'aboutit pas.

Exemple : La promesse de vente stipule que l'opération est conditionnée à l'obtention par l'acquéreur d'un prêt immobilier d'un montant de 200 000 euros auprès de la banque X, dans un délai de 45 jours à compter de la signature de l'acte.

En temps normal, la condition suspensive de financement protège efficacement l'acquéreur. Toutefois, la crise sanitaire a engendré des difficultés supplémentaires dans l'obtention des crédits immobiliers.

Les difficultés d'obtention des crédits immobiliers

Depuis le début de la pandémie, les établissements bancaires ont durci leurs conditions d'octroi de crédits immobiliers. Ils exigent désormais des profils d'emprunteurs plus solides, une capacité d'épargne plus importante et un taux d'endettement inférieur.

Chiffres clés : Selon une étude réalisée par l'observatoire Crédit Logement/CSA, le taux d'endettement maximum autorisé par les banques est passé de 33 % à 35 % avant la crise à environ 32 % depuis le début de la pandémie.

Cette situation peut avoir des conséquences importantes sur la validité des conditions suspensives de financement. En effet, si l'acquéreur ne parvient pas à obtenir le crédit immobilier escompté, la condition suspensive de financement peut être levée et l'acquéreur risque de perdre le bénéfice de la promesse de vente.

Les Promesses de Vente

La promesse de vente est un acte juridique par lequel le vendeur s'engage à vendre son bien immobilier à un acquéreur déterminé, sous réserve de la levée des conditions suspensives.

Exemple : La promesse de vente prévoit la vente d'un appartement au prix de 300 000 euros, sous condition suspensive d'obtention d'un prêt immobilier d'un montant de 240 000 euros par l'acquéreur.

En cas de non-levée des conditions suspensives, la promesse de vente devient caduque et les parties sont libérées de leurs obligations respectives. Toutefois, la question se pose de savoir si l'acquéreur peut récupérer la somme versée à titre d'indemnité d'immobilisation dans le cadre de la promesse de vente.

L'indemnité d'immobilisation

L'indemnité d'immobilisation est une somme versée par l'acquéreur au vendeur à la signature de la promesse de vente, afin de garantir la réalisation de la vente. En cas de non-réalisation de la vente du fait de l'acquéreur, cette somme reste acquise au vendeur à titre d'indemnité.

Exemple : La promesse de vente prévoit le versement d'une indemnité d'immobilisation de 10 000 euros par l'acquéreur au vendeur.

En cas de non-obtention du financement par l'acquéreur et de non-levée de la condition suspensive de financement, l'acquéreur peut prétendre au remboursement de l'indemnité d'immobilisation versée. Toutefois, cette restitution dépendra de la rédaction de la clause relative à l'indemnité d'immobilisation dans la promesse de vente.

Conclusion

La crise sanitaire engendrée par la pandémie de COVID-19 a des répercussions importantes sur les transactions immobilières, notamment en ce qui concerne les conditions suspensives de financement et les promesses de vente. Dans ce contexte, il est essentiel pour les parties de rédiger avec soin les clauses relatives aux conditions suspensives et à l'indemnité d'immobilisation, afin de se prémunir contre les risques liés à la crise sanitaire.