Qui peut convoquer une assemblée générale de copropriété ? Décryptage des règles et alternatives

L’assemblée générale de copropriété est un moment clé dans la vie d’un immeuble. Elle permet aux copropriétaires de prendre des décisions importantes concernant la gestion, les travaux ou les finances. Mais qui a réellement le pouvoir de la convoquer ? Le syndic est-il le seul habilité à le faire ? Cet article explore en détail les règles en vigueur, les alternatives possibles et les recours en cas de blocage.

Le rôle central du syndic dans la convocation

Le syndic de copropriété est traditionnellement chargé d’organiser l’assemblée générale. Cette responsabilité est encadrée par la loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967. Voici ses principales obligations :

• Respect des délais : Le syndic doit envoyer les convocations au moins 21 jours avant la date prévue, sauf urgence.
• Contenu de la convocation : L’ordre du jour doit être précis et accompagné des documents nécessaires (budget prévisionnel, comptes, etc.).
• Modalités d’envoi : Les convocations peuvent être envoyées par courrier recommandé, email (si autorisé par le règlement de copropriété) ou remise en main propre contre signature.

Exemple : Si un copropriétaire souhaite aborder un sujet spécifique, il doit en faire la demande écrite au syndic au moins un mois avant l’assemblée pour qu’il soit inscrit à l’ordre du jour.

Les alternatives à la convocation par le syndic

Bien que le syndic soit l’acteur principal, d’autres parties peuvent initier une assemblée générale dans certaines conditions :

1. Le conseil syndical

Le conseil syndical, composé de copropriétaires élus, peut demander au syndic de convoquer une assemblée générale. S’il refuse ou néglige cette demande, le conseil syndical peut saisir le tribunal judiciaire pour obtenir une ordonnance de convocation.

Cas pratique : En 2022, un conseil syndical d’un immeuble parisien a obtenu gain de cause devant le tribunal après que le syndic ait ignoré trois demandes successives de réunion.

2. Les copropriétaires

Un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins 15 % des voix peuvent également demander la convocation d’une assemblée. Si le syndic ne répond pas dans un délai d’un mois, ils peuvent saisir le tribunal.

Chiffres clés : Selon une étude de l’ARC (Association des Responsables de Copropriété), 20 % des assemblées générales sont initiées par des copropriétaires en cas de dysfonctionnement.

3. Le tribunal judiciaire

En cas de blocage persistant, le tribunal peut désigner un mandataire ad hoc pour organiser l’assemblée. Cette procédure est souvent utilisée en dernier recours.

Expertise : Maître Dupont, avocat spécialisé en droit immobilier, explique : « Le tribunal intervient lorsque les tensions entre copropriétaires et syndic rendent impossible toute résolution amiable. »

Les recours en cas de refus ou de négligence

Si le syndic refuse ou néglige de convoquer une assemblée générale, plusieurs options s’offrent aux copropriétaires :

1. Mise en demeure : Envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception pour exiger la convocation.
2. Saisine du tribunal : Demander une ordonnance de référé pour contraindre le syndic à agir.
3. Changement de syndic : Proposer un vote en assemblée générale pour remplacer le syndic défaillant.

Conseil : Il est recommandé de consulter un avocat spécialisé avant d’engager des poursuites pour évaluer la solidité du dossier.

Les bonnes pratiques pour une assemblée réussie

Pour éviter les conflits et assurer le bon déroulement de l’assemblée, voici quelques conseils :

• Préparer l’ordre du jour : Les sujets doivent être clairs et accompagnés de documents explicatifs.
• Favoriser la participation : Utiliser des outils numériques pour faciliter les votes à distance.
• Respecter les règles de majorité : Certaines décisions nécessitent une majorité absolue ou qualifiée (travaux importants, modification du règlement).

Innovation : Certaines copropriétés utilisent désormais des plateformes en ligne pour organiser des assemblées hybrides (présentiel et virtuel).

Conclusion : Un équilibre entre droits et responsabilités

La convocation d’une assemblée générale de copropriété n’est pas l’apanage exclusif du syndic. Les copropriétaires et le conseil syndical disposent de moyens légaux pour agir en cas de blocage. Cependant, la collaboration et le dialogue restent les meilleures solutions pour éviter les contentieux. En cas de litige persistant, le recours au tribunal reste une option, mais il est préférable de privilégier les solutions amiables.

Question ouverte : Dans un contexte où les tensions entre copropriétaires et syndic sont de plus en plus fréquentes, comment améliorer la gouvernance des copropriétés pour éviter les blocages ?