Bail verbal : comment le régulariser et quels diagnostics réaliser ?

Un bail verbal, bien que courant, expose propriétaires et locataires à des risques juridiques majeurs. En France, la loi impose des règles strictes en matière de location, notamment concernant les diagnostics immobiliers. Cet article vous guide pas à pas pour transformer un bail verbal en un contrat écrit conforme à la législation, tout en détaillant les diagnostics obligatoires à fournir.

Pourquoi régulariser un bail verbal ?

Les risques encourus

• Pour le propriétaire : Absence de preuve écrite en cas de litige, difficulté à récupérer le logement, sanctions en cas de non-respect des obligations légales.
• Pour le locataire : Précarité juridique, absence de garantie sur la durée du bail, risques d'expulsion sans préavis.

Le cadre légal

La loi ALUR de 2014 renforce les obligations des propriétaires, notamment en matière de diagnostics immobiliers. Un bail verbal, bien que légal, ne dispense pas de ces obligations. La régularisation permet de sécuriser la relation locative et d'éviter des contentieux coûteux.

Les diagnostics obligatoires pour un bail écrit

1. Le diagnostic de performance énergétique (DPE)

Obligatoire depuis 2007, le DPE évalue la consommation énergétique du logement et son impact environnemental. Il doit être joint au contrat de location. Depuis 2021, le DPE prend en compte de nouveaux critères, comme le confort d'été, et son format a été revu pour plus de clarté.

2. L'état des risques et pollutions (ERP)

Ce diagnostic, obligatoire dans les zones à risques, informe le locataire sur les éventuels dangers naturels, technologiques ou liés à la pollution des sols. Il doit être actualisé tous les 6 mois et fourni avant la signature du bail.

3. Le constat de risque d'exposition au plomb (CREP)

Pour les logements construits avant 1949, le CREP est obligatoire. Il détecte la présence de plomb dans les peintures, un risque majeur pour la santé, notamment des enfants. Si du plomb est détecté, des travaux de mise en sécurité sont imposés.

4. L'état de l'installation intérieure d'électricité et de gaz

Ces diagnostics, valables 6 ans pour l'électricité et 3 ans pour le gaz, vérifient la conformité et la sécurité des installations. Ils sont obligatoires pour les logements dont les installations ont plus de 15 ans.

5. Le diagnostic termites et autres insectes xylophages

Dans les zones déclarées infestées par arrêté préfectoral, ce diagnostic est obligatoire. Il vise à détecter la présence de termites ou d'autres insectes nuisibles aux structures en bois du logement.

Les étapes pour régulariser un bail verbal

1. Établir un contrat de location écrit

Le bail doit inclure :

• L'identité des parties
• La description du logement
• La durée du bail (3 ans minimum pour une location vide)
• Le montant du loyer et des charges
• Les conditions de révision du loyer
• Les obligations respectives des parties

2. Fournir les diagnostics obligatoires

Tous les diagnostics mentionnés ci-dessus doivent être annexés au contrat. Ils doivent être réalisés par des professionnels certifiés et datés de moins de 6 mois (sauf exceptions comme le DPE valable 10 ans).

3. Enregistrer le bail (si nécessaire)

Pour les locations meublées, le bail doit être enregistré auprès des services fiscaux dans un délai d'un mois. Cette formalité permet de prouver la date de prise d'effet du contrat.

4. Informer le locataire

Le propriétaire doit remettre au locataire un exemplaire du bail signé ainsi que tous les diagnostics. Une attestation de remise peut être utile pour prouver la bonne exécution de cette obligation.

Les sanctions en cas de non-respect

Pour le propriétaire

• Amendes pouvant aller jusqu'à 15 000 € pour absence de DPE ou CREP.
• Nullité du bail en cas de défaut de diagnostics, avec risque de condamnation à des dommages et intérêts.
• Responsabilité pénale en cas d'accident lié à une installation non conforme (électricité, gaz).

Pour le locataire

Bien que moins exposé, le locataire peut voir sa responsabilité engagée s'il a connaissance de l'absence de diagnostics et ne réagit pas. Il est conseillé de demander systématiquement ces documents.

Conclusion : une démarche indispensable

Régulariser un bail verbal n'est pas seulement une obligation légale, c'est aussi une protection pour les deux parties. Les diagnostics immobiliers, souvent perçus comme une contrainte, sont en réalité des outils de transparence et de sécurité. En suivant les étapes décrites, propriétaires et locataires peuvent établir une relation locative sereine et conforme à la loi. N'hésitez pas à consulter un professionnel du droit immobilier pour vous accompagner dans cette démarche.

"Un bail écrit est le socle d'une location apaisée. Les diagnostics, eux, en sont les piliers." — Maître Dupont, avocat spécialisé en droit immobilier.