Les aléas susceptibles de modifier un contrat en viager

Le viager est une forme particulière de vente immobilière qui implique un certain nombre d'aléas. En effet, les événements de la vie peuvent venir modifier le contrat initial, qu'il s'agisse de changements personnels ou de circonstances extérieures. Découvrons ensemble ces aléas potentiels et les solutions pour y faire face.

1. La révision du bouquet et de la rente viagère

Il arrive que les parties à un contrat en viager souhaitent revoir les termes financiers initiaux. Ce peut être le cas, par exemple, si le vendeur (crédirentier) constate une diminution significative de ses revenus et qu'il souhaite augmenter la rente viagère. Dans ce cas, il est possible de procéder à une révision du bouquet et/ou de la rente, sous certaines conditions.

• La révision doit être prévue dans le contrat initial.
• Une demande de révision ne peut être effectuée qu'après un certain délai (généralement cinq ans).

2. Le décès prématuré du crédirentier

L'un des principaux aléas du viager est le décès prématuré du vendeur. Si ce dernier décède avant d'avoir perçu la totalité de la valeur du bien, l'acquéreur (débirentier) peut se retrouver à payer plus cher que prévu. Pour limiter ce risque, il existe deux options :

• L'assurance décès du crédirentier. Cette assurance permet de couvrir les éventuels déséquilibres financiers en cas de décès prématuré du vendeur.
• La clause de rachat. Elle permet au vendeur de racheter son bien, en totalité ou en partie, si sa situation financière le nécessite.

3. La vente du bien en viager par le débirentier

Dans certaines circonstances, l'acquéreur peut être amené à revendre le bien immobilier qu'il a acheté en viager. Cela peut être le cas s'il rencontre des difficultés financières ou s'il souhaite simplement réinvestir dans un autre projet. Dans ce cas, il doit respecter certaines règles :

• Il doit informer le crédirentier de son intention de vendre.
• Le nouveau débirentier doit prendre en charge le paiement de la rente viagère.

4. Le remboursement anticipé du bouquet

Il peut arriver que l'acquéreur souhaite rembourser le bouquet avant la date prévue. Cela peut être le cas, par exemple, s'il dispose soudainement d'une somme d'argent importante ou s'il souhaite mettre fin au contrat. Dans ce cas, il doit respecter certaines conditions :

• Le remboursement anticipé doit être prévu dans le contrat initial.
• Le débirentier doit verser des indemnités de remboursement anticipé au crédirentier.

5. La modification du contrat en viager libre ou occupé

Il arrive que les parties à un contrat en viager souhaitent modifier le statut du bien, c'est-à-dire passer d'un viager occupé à un viager libre, ou inversement. Cette modification doit être réalisée par acte notarié et donner lieu à une révision du bouquet et/ou de la rente viagère.